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房價"紅線"疑雲南京樓市9大微板塊"封頂價"調查

[摘要]

房價的長期看漲，已經讓購房者習慣性地無視瞭調控政策的存在。然而，近期有媒體曝出的南京物價局的非明文規定的“雙控”原則又讓人們對樓市有瞭新的認識。據可靠消息，因為上半年南京房價持續環比上漲，對政府年度的10%房價控制目標造成瞭巨大的壓力，因此南京物價局對下半年樓市的“限價”會更嚴厲……

房天下訊房價的長期看漲，已經讓購房者習慣性地無視瞭調控政策的存在。然而，近期有媒體曝出的南京物價局的非明文規定的雙控原則又讓人們對樓市有瞭新的認識。據可靠消息，因為上半年南京房價持續環比上漲，對政府年度的10%房價控制目標造成瞭巨大的壓力，因此南京物價局對下半年樓市的限價會更嚴厲，這就是所謂的紅線。

3月底南京公佈年度房價控制目標：2013年度全市新建商品住房價格漲幅低於城鎮居民傢庭人均可支配收入的實際增幅。從字面上來看，這一則與2011年的南京房價控制目標並無二致，很多業內解讀後表示，今年房價漲幅要控制在個位數百分比的信號。然而，就是這麼一條缺乏新意的政策，如今卻讓市場中衍生出瞭限價趨緊的樓市現象。以定價博弈為核心的調控正在悄然收緊，看不見的手開始影響樓市。

據現代快報報道，不少開發商私下透露，物價部門對樓盤的漲價已經從原先的一條線增加到兩條線：即在原來的單次不超5% 之外，增加瞭年度不超10% 。而物價部門承認，房價的連續上漲，倒逼對房價的把控更加嚴厲。

限價趨緊的直接表現：拿銷許難！

紅線下降：漲幅從5%降到3%

或許是政策的威力開始浮出水面，使我們不得不重新再審視一下毫無新意的寧八條。在寧八條的官方解讀中，關於嚴格控制新建商品住房價格上漲的具體措施，政府給出瞭答案，其中有兩條：要求項目開盤價格應與申報價格一致，申報價格3個月內不得調高，3個月後需要調高的必須重新申報；對預售方案報價過高且不接受物價、住建部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，暫不核發預售許可證。

不發預售許可證，直接就堵死瞭開發商的銷售渠道，想再多漲價？那就別賣瞭！

這種現象正是當前市場中的一種真實寫照。板等銷許、一領到銷許就開盤早已成為樓市常態，這於以往不到10天期限的最後幾天絕不開盤的情況大相徑庭。領銷許難的原因，就在於漲價難。

據現代快報報道，多傢開發商都在抱怨，價格漲不上去瞭，開個盤真費勁。江北一傢樓盤新一批房源的定價就被拒之門外。此外，有開發商反映，相鄰兩次開盤，備案價格漲幅不得超過5%，否則基本上會被物價局打回大車專用行車紀錄器。不過，最近這條紅線似有下降的趨勢。有樓盤稱，物價部門卡得比原先更嚴厲，漲幅從不超過5%變成不超過3%瞭，就是從4月份開始的。

房價把控趨緊的說法也得到瞭南京市物價局的證實。對房價的把控肯定遊覽車行車紀錄器是更嚴瞭。物價局相關負責人表示，國傢統計局的統計數據顯示，南京的房價已經連續11個月環比上漲。連續這麼長時間環比上漲，政府的壓力很大，所以肯定要嚴控。

開發商申領預銷售許可證申報備案價格時，要對比樓盤前一期的申報價、對比前一期的成交價，另外還要考慮周邊樓盤價格、同檔次樓盤的成交價格等。南京物價局負責人重申，物價部門沒有制定所謂的5%漲價紅線，也不存在所謂的雙控。有的樓盤相比前一期漲價超過3%，物價部門會幹預，有的樓盤超過5%會幹預。他說，主要希望通過物價部門的幹預，讓房價回歸到一個合理的范圍，讓老百姓能接受。

南京樓市9大微板塊封頂價調查：

那些年，我們一起追過的天花板

雖然政府沒有明顯規定，但是一些區域的價格天花板在各方博弈中已有逐步顯現之勢。房天下特對南京樓市目前最受關註的9大微板塊的房價紅線做出瞭一次預測：

1、江北-橋大型車行車視野輔助系統北紅線：10000元/平米

橋北板塊作為目前南京樓市稍有的總價百萬內區域，近年來房價一直徘徊在7000-9900元/平米之間，價格波動較大，但盡管上漲勢頭明顯，但不容置疑的是，哪怕破萬僅一步之遙，但卻咫尺天涯！就連區域內的開發商都表示，價格想破萬，還需要有一定的契機。

2、江北-浦口新城紅線：11000元/平米

作為橋北的同板塊兄弟，浦口新城板塊的大牌開發商較多，但是這也不影響房價的控制。有兩個詞說得好，客隨主便、入鄉隨俗。目前板塊內的最高價當屬萬科金色半山，小高層房源均價11000元/平米；中海萬錦熙岸在短暫的破萬旅程後，均價又重新回歸到瞭萬元每平以下。

3、江寧-九龍湖板塊紅線：15000元/平米

江寧九龍湖板塊歷來大牌雲集，產品定位也介於剛需與剛改之間。在板塊內，普通房源中當以萬科金域藍灣為標桿。目前金域藍灣的非毛坯價為15000元/平米；而板塊內的大平層雅居樂藏龍禦景現已開始賣起毛坯，11800元/平米起售，均價僅在13000元/平米左右，性價比凸顯。

4、江寧-大學城紅線：11000元/平米

江寧大學城作為江寧的推盤主力之一，歷來被剛需們關註。近年來，該板塊的房價上漲趨勢也較為明顯，以保利梧桐語為例，2011年12月15日首次開盤時價格僅8500，如今已是10500，一年半內溢價23%有餘。從普通房源的角度來說，目前市場以保利梧桐語為尊，大學城的紅線價在11000元/平米左右（排除瞭改售大平層的騁望驪都、加州城與五礦九璽臺）。

5、河西奧體周邊紅線：30000元/平米

目前河西奧體周邊的新房價格均不超過30000元/平米，最高價當屬蘇寧濱江壹號。新開的萊蒙水榭春天均價27000元/平米不到，走的也是剛改路線，而華潤悅府、仁恒江灣城也暫時在此范疇之中。

6、城南板橋紅線：10000元/平米

板橋新城地區的普通房源價格，目前都被摁在萬元之下。以板塊內最出彩的金地自在城為大車專用行車紀錄器推薦例，原先在賣7期普通房源，雖然價格上漲，但隻是接近萬元（花園洋房等不在此范圍）；目前金域華府的均價則在9400元/平米；朗詩綠色街區目前僅剩商業性質的X公寓在售，因此雖然價格破萬，但並不在此氛圍內。

7、城中紅線：34000元/平米

作為南京房價制高點的城中，4月份，城中一遊覽車行車紀錄器推薦傢樓盤領到的銷許，毛坯均價比3.2萬元少瞭幾十元。知情人透露說，這傢樓盤與物價局糾纏瞭很久，最後還是屈服瞭。目前板塊內的最高價要屬不久前開盤的金基尚書裡，非毛坯價34000元/平米。

8、城北邁皋橋紅線：17000元/平米

邁皋橋板塊已經沉寂許久，這跟該板塊內的房源總價與需求不足有關。目前該板塊的最高價為復地新都國際的17000元/平米，常年在售的中電頤和傢園與尾盤的恒基九瓏天譽不太會給該板塊帶來較大改變。

9、仙林湖紅線：14000元/平米

仙林湖板塊作為仙林的一塊片屬，面積很小，但是影響卻不小。近期區域內的萬科、保利與棲霞等更是在戶外大牌上引發瞭口水仗。然而在價格上，普通房源的價格目前最高為14000元/平米，考慮到保利羅蘭香谷與萬科金色領域都已接近售罄，價格的變化空間已十分渺小。

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