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限購限貸之後，杭州樓市如何走？
【摘要】9月28日下午，克而瑞首期觀點分享日於西溪路他山記茶館舉行。此次分享主題為《周期紅利&後G20市場的機遇與挑戰》，克而瑞華東區域總經理劉晨光就政策、土地、房企等多個角度全面剖析市場，重點對杭州G20之後的各方面變化以及未來的發展趨勢進行瞭分析。
浙江在線 住在杭州網9月29日消息(記者 詹慧雯) 9月28日下午，克而瑞首期觀點分享日於西溪路他山記茶館舉行。
此次分享主題為《周期紅利 後G20市場的機遇與挑戰》，克而瑞華東區域總經理劉晨光就政策、土地、房企等多個角度全面剖析市場，重點對杭州G20之後的各方面變化以及未來的發展趨勢進行瞭分析。
一、行業周期式微，金融政策尤為重要
全國樓市整體延續環比下滑走勢，但趨勢有所好轉，二線城市內部分化加劇，重點城市存銷比繼續下降，土地端補庫存任務艱巨且不均衡，土地縮量的大趨勢導致住宅供給側縮減，典型城市供不應求，價格高漲。
2016年8月一、二線城市一手房交易價格指數
2016年1-8月，除深圳之外，各熱點城市供應建築面積同比減少6%，8月一手房價格指數為1226.4點，較上月環比上漲1.43%，同比上漲12.14%，自2015年5月起，房價指數一路攀升，11月增速加快，5月份出現拐點。分能級城市來看，分能級城市來看，一線城市房價增速持續趨緩，北上深房價環比增速持續回落。二線方面，近九成城市房價環比上行，其中合肥漲幅最大，環比增幅高達5.07%；廈門增速其次；蘇州增速回落明顯。
從客戶需求來看，4月以來，全國來電量持續回落，7月降至新低，8月份開始持續上升，並出現同比正增長；伴隨著 金九銀十 銷售旺季的到來，來訪量如期大幅回升，前瞻指標樂觀。
據此，克而瑞華東區域總經理劉晨光認為，行業周期式微，已經突破22個月的最長景氣周期，因城施策和調控的綿軟無力導致逆周期佈局或落空，行業周期讓位於城市周期。
對於房企而言，上半年業績超額完成，土地儲備捉襟見肘、庫存告急，拿地需求高漲，高杠桿進一步推高低價，地樓比高企會大大壓縮企業利潤狀況，當前行業周期式微的情況下，希望於逆周期拿地的房企可能落空，建議更加關註城市周期和基本面。
目前情況下，多個城市接連出臺限購，但政策強度偏弱，對市場影響不足，在金融政策出現變化之前，樓市出現大的變化可能性小。
二、 杭州政策友好，供求關系影響後市
杭州近期調整政策接連出臺，表明瞭政府的態度，但從政策強度來看，仍然是相對溫和的，從全國 托底蓋帽去杠桿 的政策大背景下，因城施策導致各城市周期發展差異，行業周期不明顯，城市周期更能起到指導作用。從政策側面看，有三點值得註意：
1、縮減土地供給是此輪房價上漲的最重要原因，但熱門城市會增加供給，緩解價格上漲。明年中部城市和三四線城市會有很大的想象空間。
2、穩住運營型資產，號召去庫存，主要是去四五線城市庫存，商辦庫存累積將加大對核心資產的壓力。
3、價格過分上漲是禁忌，房產開發的動機格外重要，以擴容城市、促進發展為目標的開發是房產開發的安全線。
就杭州現狀而言，各項指標趨於穩定，土地、房產市場在可控范圍內，屬於 乖孩子 型的城市，長期來看，政策不會警示杭州。因此，後市而言，目前影響最大的是供求關系。
國傢主導土地縮量大局不變，合理庫存區間是8-20月，杭州政府目標是10個月，杭州日前出臺土拍政策時，公佈瞭出地計劃，能夠適當緩解市場的焦慮情緒，未來杭州土地供應會有增加
與周邊的上海、南京、蘇州相比，杭州土地價格體系與新房售價體系更為合理健康，層次結構更為成熟。而近半年來，一直處於成交高、供應缺的情況，供不應求的矛盾不斷加劇。
從成交客戶看，外來購房者急劇增多，9月18日，政府出臺 限外令 也側面證實瞭外來購房者集中入杭，推高房價的現實。
三、二環以內房價最堅固，產業區域比軌道區域更安全
杭州樓市環線
從杭州目前的發展情況來看，已經形成瞭自身的發展環線，新房價格體系重塑，從發展空間來看，以石祥路、紫之隧道、彩虹快速路為界的二環以內是樓市發展最堅實的區域，目前內部也存在較大的價差。
而在城市基建不斷擴張的情況下，政府需要土地收入來平衡財政收支，而在土地供應上，會優先地鐵沿線及基建配套完善的區域。從板塊看，杭州目前已經不存在絕對高風險的板塊，全杭各區域均具備不同條件的投資機會和周期機會。
對於目前已經走到第三步的樓市政策，劉晨光認為對比合肥，杭州的三條限購政策已經比較猛瞭，理論上年底之前不會再有太大的變動，會靜等中央的金融政策調整。
最後，劉晨光分享瞭未來樓市發展的五個有趣的趨勢：
1、未來城市新區增多，新區投資價值大，但新區必須有新增人口。
2、國傢即將走入都市圈時代，都市圈外圍擴容存在諸多機會。
3、產業區域比軌道區域更加安全。
4、價格破頂，帶來新一輪的價格重估，存在溢價投資空間。
5、外圍的休閑項目處於窪地，未來有發展空間。
來源：住在杭州網 作者：詹慧雯 編輯：張筱
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來源：住在杭州網 作者：詹慧雯 編輯：張筱
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